今天要給大家分享的是一家由中華人民共和國(guó)財(cái)政部控股的房地產(chǎn)公司：信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司。股票簡(jiǎn)稱：信達(dá)地產(chǎn)，股票代碼：600657。為什么要分析這只股票呢？

小知識(shí)1：整個(gè)A股3800多只票，實(shí)際控制人是中華人民共和國(guó)財(cái)政部的僅僅只有7只：分別是同達(dá)創(chuàng)業(yè)，香梨股份、東興證券、信達(dá)地產(chǎn)、盛和資源、中國(guó)人壽、中國(guó)人保。

小知識(shí)2、中國(guó)四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司（AMC）：東方、長(zhǎng)城、信達(dá)和華融四家。有的媒體在提到他們的時(shí)候會(huì)稱他們是壞賬銀行，這自然是因?yàn)樗麄兂闪⒅醯闹饕毮埽簩ｉT處理不良資產(chǎn)。

出人意料的是，2020年一季度，受疫情影響，大部分房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)承壓，但信達(dá)地產(chǎn)似乎不受影響。信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.95億元、凈利潤(rùn)4.88億元，同比分別增長(zhǎng)469.62%、18590.23%，約為186倍的增速，高居A股房企榜首。

而且，從該票近期的走勢(shì)來(lái)看，籌碼集中，上方幾乎沒(méi)有套牢盤。且最引人注目的是，該公司近3年的業(yè)績(jī)一直在持續(xù)增長(zhǎng)，且近期發(fā)布了重大資產(chǎn)重組后的業(yè)績(jī)承諾兌現(xiàn)情況：良好！這就讓我很好奇了，不得不研究下這家公司的基本面和消息面！

下面首先整理的是來(lái)自一位記者的調(diào)查分析：

重點(diǎn)一、近三年業(yè)績(jī)持續(xù)向好，2020年一季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度更是居全國(guó)房地產(chǎn)排行首位

原創(chuàng) 作者 陳豐激

一年內(nèi)曾拿下七個(gè)“地王”，在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一場(chǎng)腥風(fēng)血雨的信達(dá)地產(chǎn)，以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的策略前行。

自從2015年以“收割地王”姿態(tài)擠進(jìn)中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企后，信達(dá)地產(chǎn)不再高調(diào)激進(jìn)，年度拿地“適可而止”。2019年，其拿地不足百萬(wàn)平米。與之對(duì)應(yīng)的是，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率持續(xù)下降，安全著陸。

備受矚目的是，今年一季度，信達(dá)地產(chǎn)盈利4.88億元，同比暴增186倍，增速勇冠A股房企之首。

信達(dá)地產(chǎn)為何在耀眼登場(chǎng)后歸于平靜？“地王收割機(jī)”泰禾集團(tuán)深陷財(cái)務(wù)困境，信達(dá)地產(chǎn)能會(huì)安然無(wú)恙嗎？攬下的7個(gè)“地王”如何解套？

彈性拿地土儲(chǔ)穩(wěn)定300萬(wàn)平米

衡量一家房企是否激進(jìn)，一般而言，是看其拿地?cái)U(kuò)張速度。

曾經(jīng)被譽(yù)為“地王收割機(jī)”的閩系房企泰禾集團(tuán)，前幾年的激進(jìn)擴(kuò)張的后遺癥已經(jīng)出現(xiàn)，雖然幾度甩賣資產(chǎn)，至今走出財(cái)務(wù)危機(jī)。

信達(dá)地產(chǎn)背靠中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)信達(dá)，曾在2015年6月至2016年6月的一年間，狂撒352億元巨資，從上海、深圳、廣州、杭州和合肥5個(gè)城市攬下7個(gè)地王，在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)引起了不小震動(dòng)。

2015年，信達(dá)地產(chǎn)首次躋身中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)榜單，銷售面積、銷售金額分別位居79位、97位，雙雙進(jìn)入百?gòu)?qiáng)。

信達(dá)地產(chǎn)前身是北京天橋，2009年，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)借殼實(shí)現(xiàn)上市，成為一家專業(yè)從事地產(chǎn)開發(fā)的上市公司。

從2009年至2015年，時(shí)隔6年，信達(dá)地產(chǎn)突然一鳴驚人。正當(dāng)市場(chǎng)百般揣測(cè)之時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)迅速歸于沉寂。

土地儲(chǔ)備一定程度揭秘了信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略。

扇貝財(cái)經(jīng)查詢了信達(dá)地產(chǎn)2015年以來(lái)財(cái)報(bào)，2015年，信達(dá)地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備111萬(wàn)平米，期末儲(chǔ)備面積487.60萬(wàn)平米。

2016年、2017年，新增土地儲(chǔ)備分別為77.40萬(wàn)平米、52.80萬(wàn)平米，期末儲(chǔ)備面積為375.54萬(wàn)平米、290.87萬(wàn)平米。

2018年，公司加大了拿地力度，當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備129.27萬(wàn)平米，期末儲(chǔ)備面積331.57萬(wàn)平米。2019年，新增土地儲(chǔ)備89.5萬(wàn)平米，期末儲(chǔ)備面積344.5萬(wàn)平米，其中合作項(xiàng)目權(quán)益面積48.16萬(wàn)平米，代建項(xiàng)目34.27萬(wàn)平米。

2019年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，信達(dá)地產(chǎn)改變了拿地策略，采取自己拿地和與其他房企合作拿地開發(fā)、代建途徑，增加土地儲(chǔ)備。

根據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年，無(wú)論是拿地面積還是拿地金額，信達(dá)地產(chǎn)均未進(jìn)入前百名。

結(jié)合2015年至2019年房地產(chǎn)銷售面積、期末在建面積，信達(dá)地產(chǎn)基本上遵循了彈性拿地法則，基本保證了期末土地儲(chǔ)備在300萬(wàn)平米左右。

凈負(fù)債率從311%降至90%

房住不炒、去杠桿，信達(dá)地產(chǎn)在“不忙著”拿地策略下，實(shí)現(xiàn)了降杠桿。

歷經(jīng)2015年至2016年間的大舉拿地，信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率一度大幅飆升。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，衡量房企償債能力，不僅僅要看資產(chǎn)負(fù)債率，更要看剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率，因?yàn)榉慨a(chǎn)預(yù)售原因，存在巨額預(yù)收款項(xiàng)，還要靠扣除非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債的凈負(fù)債率。

2015年至2018年，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.24%、85.69%、86.01%、79.43%。一般而言，80%的資產(chǎn)負(fù)債率是房企警戒線，2018年，信達(dá)地產(chǎn)回到首次回到警戒線以下。

同期，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為80.65%、82.55%、82.72%、72.69%，2018年，同比下降了10.03個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，扇貝財(cái)經(jīng)計(jì)算得出，2015年至2018年，信達(dá)地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為281.11%、311.34%、213.33%、79.06%，2014年為184.05%。2015年、2016年，因?yàn)閿埾缕邆€(gè)“地王”的大規(guī)模拿地，使得凈負(fù)債率大幅飆升。2016年，公司凈負(fù)債率高達(dá)311.34%，位居A股百余家房企前五名（由高到低），2018年，凈負(fù)債率大幅下降，降至A股房企第48位。

2019年，信達(dá)地產(chǎn)的償債能力依舊維持在相對(duì)低位。截至2019年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率、剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率為76.92%、69.45%、90.11%。

凈負(fù)債率從311.34%下降至90.11%，下降了221.23個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)而言，償債能力已經(jīng)大幅提升。當(dāng)然，凈負(fù)債率90.11%，位居A股房企第36位（從高到低順序），相較房企凈負(fù)債率低于50%的平均水平，信達(dá)地產(chǎn)仍然處于高位。

具體看有息負(fù)債，截至2019年底，信達(dá)地產(chǎn)短期借款5億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債131.51億元、長(zhǎng)期借款86.44億元、應(yīng)付債券126.92億元，合計(jì)為349.87億元，較2018年底的360.52億元減少10.65億元。其中，短期債務(wù)為136.51億元，占長(zhǎng)短期債務(wù)總額的39.02%。2018年，短期債務(wù)為159.58億元，占當(dāng)期債務(wù)總額的44.26%。無(wú)論是短期債務(wù)、還是短期債務(wù)比，均有了明顯改善和優(yōu)化，這使得公司償債壓力進(jìn)一步減輕。

2019年，信達(dá)地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用7.66億元，2017年、2018年為9.23億元、7.91億元，持續(xù)減少。

不求規(guī)模求質(zhì)量，或是信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思路。2015年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入增速放緩，2015年，其營(yíng)業(yè)收入為81.36億元，同比增長(zhǎng)67.73%。2019年，營(yíng)業(yè)收入為194.78億元，同比增長(zhǎng)3.86%。對(duì)應(yīng)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱凈利潤(rùn)）分別為8.60億元、2315億元，同比增長(zhǎng)12.05%、7.65%。

扇貝財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)曾經(jīng)的“地王”項(xiàng)目，部分還在開發(fā)。如上海顧村項(xiàng)目，分為商業(yè)和住宅開發(fā)，總投資90億元，去年投資8.38億元。

重點(diǎn)二、重大重組公告

本公司董事會(huì)及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。

根據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)證監(jiān)會(huì)”）《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第109號(hào)）及《關(guān)于修改〈上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法〉的決定》（證監(jiān)會(huì)令第127號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）編制本說(shuō)明。

一、重大資產(chǎn)重組基本情況

1、經(jīng)公司第十屆董事會(huì)第二十九次（臨時(shí)）會(huì)議、第十一屆董事會(huì)第二次（臨時(shí)）會(huì)議以及第七十八次（2018年第二次臨時(shí)）股東大會(huì)審議通過(guò)，公司向中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)信達(dá)”）發(fā)行股份購(gòu)買其持有的淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司（現(xiàn)為長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)有限公司，以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的公司”）60%股權(quán)，向淮南礦業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“淮礦集團(tuán)”）發(fā)行股份購(gòu)買其持有的標(biāo)的公司40%股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“本次交易”或“本次重大資產(chǎn)重組”）。

2、2018年5月30日，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)上市公司并購(gòu)重組審核委員會(huì)召開的2018年第26次并購(gòu)重組委工作會(huì)議審核，公司本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)獲得無(wú)條件通過(guò)。

3、2018年6月28日，公司收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)核發(fā)的《關(guān)于核準(zhǔn)信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司向中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的批復(fù)》（證監(jiān)許可[2018]1027號(hào)）。

4、2018年7月10日，公司與中國(guó)信達(dá)、淮礦集團(tuán)簽署關(guān)于淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司之《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，中國(guó)信達(dá)、淮礦集團(tuán)同意將其持有的標(biāo)的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司。各方確認(rèn)并同意，在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效后，中國(guó)信達(dá)、淮礦集團(tuán)協(xié)助標(biāo)的公司盡快辦理工商變更登記。2018年7月12日，經(jīng)淮南市工商行政管理局核準(zhǔn)，標(biāo)的公司已就本次發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)涉及的標(biāo)的資產(chǎn)過(guò)戶事宜完成了股東變更事項(xiàng)的工商變更登記手續(xù)，并取得了淮南市工商行政管理局換發(fā)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼為913404007901131054的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

5、2018年7月24日，中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司出具了《證券變更登記證明》，公司本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的新增股份登記已辦理完畢。

二、業(yè)績(jī)承諾情況

為保障公司及其股東尤其是中小股東的合法權(quán)益，同時(shí)依據(jù)《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，公司就本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)，已與交易對(duì)方中國(guó)信達(dá)及淮礦集團(tuán)分別于2017年7月19日簽署了《盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償協(xié)議》、于2018年1月18日簽署了《盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償進(jìn)行了約定。本次重大資產(chǎn)重組的業(yè)績(jī)承諾期本次重大資產(chǎn)重組完成后的連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度（含本次重大資產(chǎn)重組完成當(dāng)年），本次重組已于2018年完成，則承諾期為2018年至2020年連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度。依據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)審計(jì)機(jī)構(gòu)安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的安永華明(2018)專字第61210341_I01號(hào)《淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司已審核合并盈利預(yù)測(cè)報(bào)告》，如本次重組于2018年完成，則承諾期為2018年至2020年連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度，2018年至2020年連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度合計(jì)凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)為25.90億元。

三、業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)情況

根據(jù)安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的《信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司2019年度實(shí)際盈利數(shù)與利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)差異情況說(shuō)明專項(xiàng)審核報(bào)告》（安永華明(2020)專字第61210341_I01號(hào)），標(biāo)的公司2018年度、2019年度累計(jì)實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為人民幣1,704,729,532.32元，占中國(guó)信達(dá)、淮礦集團(tuán)承諾的標(biāo)的公司在本次重大資產(chǎn)重組完成后的連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度扣除非經(jīng)常性損益后的合計(jì)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)的65.82%。

特此公告。

信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司董事會(huì)

二0二0年四月一日

重點(diǎn)三：信達(dá)地產(chǎn)2020年新增借款50.37億 銀行貸款新增17.68億

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：6月5日，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，截至2020年5月31日，公司合并口徑下借款余額約為404.1億元，較2019年末增加50.37億元，累計(jì)新增借款占2019年末未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的22.13%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，信達(dá)地產(chǎn)新增的借款中，銀行貸款新增17.68億元；企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具新增18.39億元；信托貸款、融資租賃借款、小額貸款增加6.3億元；其他借款增加8億元。

信達(dá)地產(chǎn)表示，上述新增借款是基于公司正常經(jīng)營(yíng)需求產(chǎn)生的。截至公告披露日，公司經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定、盈利情況良好，各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況正常。公司將合理調(diào)度分配資金，確保借款按期償付本息，上述新增借款對(duì)公司償債能力無(wú)重大不利影響。

重點(diǎn)四：信達(dá)地產(chǎn)400億8大地王浮出水面，金融地產(chǎn)信奉者

編者按：它們，財(cái)力非凡，家底殷實(shí)，投資風(fēng)格獨(dú)樹一幟；它們，人脈深廣，布局多元，投資路徑大拙實(shí)巧。樓市資本論開啟“起底房企投資路徑系列”，挖掘它們縱橫捭闔的財(cái)富故事。本期關(guān)注起底系列之信達(dá)地產(chǎn)。

地產(chǎn)江湖，各顯神通，實(shí)力房企都有自己的看家絕活。躋身行業(yè)百?gòu)?qiáng)的信達(dá)地產(chǎn)，則以金融地產(chǎn)的開局者聞名業(yè)界。

10月30日，這家具有央企背景的上市房企發(fā)布三季報(bào)。前三季度營(yíng)業(yè)總收入87.1億元，同比增長(zhǎng)9.5%；歸母凈利潤(rùn)為6.1億元，同比下降30.8%。利潤(rùn)下降的同時(shí)，樓市資本論注意到其新增土地和新開工數(shù)據(jù)也有所下滑。

此前，信達(dá)地產(chǎn)曾在“金融地產(chǎn)”戰(zhàn)略指引下，三年間豪擲440億、拿下“八大地王”，堪稱豪氣。樓市資本論今天起底信達(dá)地產(chǎn)“地王”投資路徑，試圖分享其“金融地產(chǎn)模式”背后的市場(chǎng)布局。

【一】三年440億，信達(dá)地產(chǎn)豪奪8大地王

作為中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之一中國(guó)信達(dá)旗下公司，信達(dá)地產(chǎn)憑借母公司的金融支持，在2015年6月-2016年6月這一年間高調(diào)拿地，豪擲350億元，連奪7個(gè)“地王”。

這些地王主要集中在上海、廣州、深圳、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市，分別是：2015年6月廣州天河地王；7月合肥濱湖地王；11月上海新江灣城地王；12月深圳坪山地王；2016年1月杭州南星地王；5月杭州濱江地王；6月上海寶山地王。

2017年11月，信達(dá)地產(chǎn)又以43.34億元拿下合肥“總價(jià)地王”包河S1706號(hào)地塊，最高樓面價(jià)18749.91元/平方米，溢價(jià)達(dá)223.27%，再次震動(dòng)業(yè)界。

至此，信達(dá)地產(chǎn)以440億的總代價(jià)，連奪“八大地王”，獲得“地王收割機(jī)”稱號(hào)，其開創(chuàng)的“金融地產(chǎn)”戰(zhàn)略，也在業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟，讓人刮目相看。

在地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，信達(dá)出手毫不含糊。最為轟動(dòng)的杭州濱江地王，以62.86億元起拍，20多家大牌房企激烈叫價(jià)，最后是信達(dá)-萬(wàn)科聯(lián)合體突出重圍，以溢價(jià)95.95%、樓面價(jià)21575.78元/平方米拿下，總價(jià)高達(dá)123.18億元。這是杭州土拍史上第一宗成交價(jià)超過(guò)百億的地塊，也創(chuàng)下當(dāng)年全國(guó)總價(jià)地王記錄。

讓人大跌眼鏡的是，在信達(dá)-萬(wàn)科聯(lián)合體拿下該項(xiàng)目?jī)H一小時(shí)后，萬(wàn)科即反悔退出。信達(dá)地產(chǎn)后續(xù)引入融創(chuàng)和濱江來(lái)操盤開發(fā)，三家分別持股50%、40%以及10%。

在競(jìng)拍上海寶山顧村地塊時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)也是不計(jì)成本舉牌，最終以58.05億元拿下，平均樓板價(jià)36962元/平方米，實(shí)際可售樓板價(jià)達(dá)到47722元/平方米，溢價(jià)高達(dá)303%。如此高的溢價(jià)率，在土拍市場(chǎng)非常罕見。

【二】負(fù)債800億，信達(dá)地產(chǎn)的另類擴(kuò)張

樓市資本論注意到，信達(dá)地產(chǎn)開啟地王模式時(shí)，自身無(wú)論業(yè)務(wù)布局還是產(chǎn)品定位，對(duì)高溢價(jià)地塊的操盤能力略顯不足。因此，他們?cè)趭Z得八大地王之后，巧妙地引入合作伙伴，負(fù)責(zé)操盤開發(fā)。

這些地王操盤者，都是鼎鼎有名的大牌房企：廣州天河地塊引入中國(guó)金茂；深圳坪山地塊、上海新江灣城地塊、上海寶山顧村地塊引入泰禾；杭州南星地塊引入濱江；杭州濱江地塊引入濱江、融創(chuàng)。信達(dá)地產(chǎn)則轉(zhuǎn)入幕后，滿足于當(dāng)好財(cái)務(wù)投資者。

事后來(lái)看，信達(dá)地產(chǎn)這種獨(dú)特的操盤或代建模式，讓地王項(xiàng)目對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了多方面影響。

?首先是負(fù)債。

2015年6月信達(dá)開始拿地時(shí)，負(fù)債總額約340.9億；到土地狂歡結(jié)束的2017年末，已飆升至618.9億，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到86%；截至今年9月底，負(fù)債總額繼續(xù)攀高至801.1億。這對(duì)年銷售不到200億的信達(dá)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，壓力不小。

?其次是業(yè)績(jī)。

今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入87.1億元，同比增長(zhǎng)9.5%；歸母凈利潤(rùn)卻只有6.1億元，同比下降30.8%；期內(nèi)權(quán)益銷售額完成159.8 億元，比去年同期的238.7億元下降33%；毛利率同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至28.6%，凈利率同比降低4.5個(gè)百分點(diǎn)至7.9%，低于行業(yè)平均水平。

?最后是擴(kuò)張。

在2015－2018年這一輪地產(chǎn)狂歡中，不少房企抓住機(jī)會(huì)，完成了從百億到千億的規(guī)模跨越。信達(dá)地產(chǎn)坐擁八大地王，這四年間負(fù)債總額從434.1億擴(kuò)張到805.7億，增加了85.6%；同期合約銷售額從105.8億增至191.4億元，增長(zhǎng)80.9%，規(guī)模擴(kuò)張略顯不足。

信達(dá)地產(chǎn)近年業(yè)績(jī)平平，顯然與地王項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況存在高度關(guān)聯(lián)。

以杭州濱江地王為例，該項(xiàng)目自2017年12月領(lǐng)下首張預(yù)售證，至今僅實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售收入85.5億元。而截至2019年8月底，該項(xiàng)目已向金融機(jī)構(gòu)借款60.7億元，信達(dá)地產(chǎn)最近又為其17.5億元的融資提供擔(dān)保，可見開發(fā)難度不小。

再說(shuō)上海寶山地王，信達(dá)將項(xiàng)目交給泰禾來(lái)操盤，命名為信達(dá)泰禾上城院子，但是受限價(jià)政策及市場(chǎng)下行的影響，銷售均價(jià)僅有53000元/平方米，相對(duì)于拿地時(shí)47722元/平方米的可售樓面價(jià)，利潤(rùn)空間有限。

目前信達(dá)地產(chǎn)并表的五個(gè)地王項(xiàng)目，除杭州南星地王、合肥濱湖地王和合肥包河地王有預(yù)銷售，其余項(xiàng)目還未產(chǎn)生銷售業(yè)績(jī)。廣州天河地王的項(xiàng)目竣工時(shí)間已延后至2020年。

樓市資本論認(rèn)為，在近年樓市調(diào)控持續(xù)高壓下，信達(dá)地產(chǎn)頻頻投資地王項(xiàng)目，占用資金量較大、周轉(zhuǎn)速度也相對(duì)較慢，與其它同行相比，擴(kuò)張路徑顯得多少有些另類。

【三】“金融地產(chǎn)”的幕后布局

從當(dāng)初高價(jià)拿地，到引入合作方操盤開發(fā)，再到如今略顯平淡的業(yè)績(jī)，信達(dá)地產(chǎn)這一套地王投資策，讓其奉行的“金融地產(chǎn)模式”有些黯然失色。

亞布力智庫(kù)專家陳旻指出，作為“金融地產(chǎn)”的開創(chuàng)者，信達(dá)地產(chǎn)“八大地王”的布局背后，似乎在下一盤更大的棋。

從信達(dá)地產(chǎn)歷年財(cái)報(bào)可見，這家房企很注重突出“信達(dá)特色”、經(jīng)常強(qiáng)調(diào)要跟母公司“協(xié)同”“聯(lián)動(dòng)”。2014年正式確立“金融地產(chǎn)”戰(zhàn)略時(shí)，其具體舉措就包括增加與中國(guó)信達(dá)旗下不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)、成立投融資部以及重點(diǎn)運(yùn)作地產(chǎn)基金，當(dāng)年即通過(guò)承債式收購(gòu)中國(guó)信達(dá)旗下不良資產(chǎn)進(jìn)入湛江、廣州、沈陽(yáng)等地，備受矚目。

2015年，信達(dá)地產(chǎn)決定“守正出新、有所作為”，依托母公司的金融優(yōu)勢(shì)，開始在土拍市場(chǎng)上高調(diào)拿地。中國(guó)信達(dá)及其旗下子公司則在幕后通過(guò)基金“輸血”，支持信達(dá)地產(chǎn)連奪“八大地王”。

亞布力智庫(kù)專家陳旻認(rèn)為，中國(guó)信達(dá)才是“金融地產(chǎn)”的幕后推手，也是這一戰(zhàn)略的真正獲益者。在他看來(lái)，前臺(tái)高價(jià)拿地的信達(dá)地產(chǎn)，已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商，而是母公司的金融平臺(tái)和投資工具；作為后臺(tái)的中國(guó)信達(dá)，則以手中擁有的證券、期貨、保險(xiǎn)、信托、融資租賃以及公、私募基金等金融牌照，為該模式保駕護(hù)航。

中國(guó)信達(dá)的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)占了很大比例。陳旻分析說(shuō)，中國(guó)信達(dá)通過(guò)信達(dá)地產(chǎn)來(lái)操作地王，不僅獲取項(xiàng)目投資收益，更以此沖高土地價(jià)格，拉高所在區(qū)域儲(chǔ)備資產(chǎn)的市場(chǎng)估值。

據(jù)公開報(bào)道，在信達(dá)地產(chǎn)大舉拿地的2016年，中國(guó)信達(dá)旗下不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入高居前三位的浙江、上海和廣東分公司，收入加總占比超五成。而信達(dá)地產(chǎn)期間搶下的“地王”項(xiàng)目，就有2宗在杭州、2宗在上海、廣州和深圳各有一宗。陳旻認(rèn)為，這應(yīng)該不是巧合，而是信達(dá)地產(chǎn)與母公司協(xié)同聯(lián)動(dòng)的精心布局。

信達(dá)地產(chǎn)開局的金融地產(chǎn)，給地產(chǎn)江湖提供了另一類發(fā)展模式。當(dāng)然，這一模式需要有強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)背后支撐，不是普通房企玩得動(dòng)的。

如今，褪去地王光環(huán)之后，信達(dá)地產(chǎn)的市場(chǎng)布局，還是要回歸地產(chǎn)本質(zhì)。

樓市已經(jīng)進(jìn)入短兵相接的下半場(chǎng)，樓市資本論希望，信達(dá)地產(chǎn)從其地王布局的利弊得失中，有必要重新思考金融地產(chǎn)擴(kuò)張模式，打法上迭代，開始新一輪叢林布局。

培養(yǎng)國(guó)際化視野的中國(guó)人--解密信達(dá)地產(chǎn)如何顛覆教育地產(chǎn)

 

 

這是一個(gè)瞬息萬(wàn)變的時(shí)代，科技的高速發(fā)展驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速變革。在時(shí)代的裹挾之下，許多傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)被倒逼轉(zhuǎn)型的時(shí)代，經(jīng)歷著翻天覆地的改變。其中，最引人關(guān)注的無(wú)疑是曾經(jīng)紅紅火火的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

從2016年的930新政開始，到2017年的317最嚴(yán)調(diào)控，再到現(xiàn)在的眾多城市多層次的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂進(jìn)入了一個(gè)全面調(diào)整的大時(shí)代。當(dāng)投資的泡沫被擠干之后，房地產(chǎn)行業(yè)特別是住房地產(chǎn)何去何從，值得深思。在這種情況下，就需要深刻理解“房住不炒”的真正含義。

“房住不炒”其實(shí)顛覆了傳統(tǒng)住房市場(chǎng)的多重屬性，核心在于讓房子真正為“人”服務(wù)，讓房子圍繞“人”來(lái)建造、銷售、買賣、交易，而不是成為投機(jī)、投資、炒作、賺錢的市場(chǎng)。簡(jiǎn)言之，就是讓住房市場(chǎng)保留唯一的“人住”屬性，而徹底剝離其金融屬性。

而在炒作、投機(jī)、投資的金融屬性被徹底剔除以后，傳統(tǒng)房企面臨兩種抉擇：一種是迅速轉(zhuǎn)型，深刻領(lǐng)會(huì)與適應(yīng)剝離金融屬性的新型房地產(chǎn)行業(yè)，緊緊圍繞“人”的高層次需求，賦予房地產(chǎn)新的功能和屬性。另一種就是面對(duì)變化無(wú)動(dòng)于衷，甚至拒絕轉(zhuǎn)型，仍然心存幻想，希望金融屬性回歸。抱著這種逆時(shí)代潮流的態(tài)度，唯一的結(jié)果就是被時(shí)代無(wú)情淘汰。

其實(shí)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)權(quán)發(fā)生著從簡(jiǎn)單粗暴的開發(fā)房子轉(zhuǎn)移到為“人”開發(fā)的轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)變，必將促進(jìn)權(quán)力轉(zhuǎn)交到知識(shí)、技術(shù)服務(wù)者手中。只是這種轉(zhuǎn)交到底會(huì)經(jīng)由怎樣的途徑和過(guò)程？這是一個(gè)需要研究的大課題、新課題。不過(guò)，有一點(diǎn)可以確認(rèn)——這種權(quán)力只有交給在理念技術(shù)及知識(shí)教育等方面具有國(guó)際視野，具有高瞻遠(yuǎn)矚的未來(lái)視野的人和團(tuán)隊(duì)手中，才能成就房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的歷史重任，從微觀上才能賦予房子更高的價(jià)值和更好的體驗(yàn)。

循著這個(gè)思路，由國(guó)有控股房地產(chǎn)上市房企信達(dá)地產(chǎn)打造的，位于北京昌平區(qū)的信達(dá)國(guó)子郡項(xiàng)目進(jìn)入了我的視野。該項(xiàng)目計(jì)劃打破傳統(tǒng)項(xiàng)目的思維，緊緊圍繞地產(chǎn)為人服務(wù)的理念，用創(chuàng)新的教育方式顛覆教育地產(chǎn)。著力打造一個(gè)真正有育人、傳承功能的地產(chǎn)項(xiàng)目。

如何突破？亮點(diǎn)在哪里？痛點(diǎn)又表現(xiàn)在何處？細(xì)細(xì)分析研究信達(dá)國(guó)子郡項(xiàng)目，給我的第一印象是信達(dá)國(guó)子郡項(xiàng)目設(shè)計(jì)上的獨(dú)到匠心：緊緊圍繞培養(yǎng)人、教育人的良苦用心，引入國(guó)際一流水準(zhǔn)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際化資源，打造第三成長(zhǎng)空間——教育地產(chǎn)。

信達(dá)國(guó)子郡計(jì)劃致力于打造學(xué)校、家庭之外的第三成長(zhǎng)空間，倡導(dǎo)終身學(xué)習(xí)，構(gòu)建學(xué)習(xí)型社區(qū)。這個(gè)社區(qū)將是一個(gè)線下附帶線上的社區(qū)教育服務(wù)體系。按照信達(dá)國(guó)子郡的理念，除了會(huì)配備專業(yè)的老師外，還會(huì)全面調(diào)動(dòng)社區(qū)里熱愛教育，并且有傳承意識(shí)的家長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練后，共同參與到社區(qū)教育的團(tuán)隊(duì)中。

嚴(yán)格意義上說(shuō)，信達(dá)國(guó)子郡準(zhǔn)備賣的不僅僅是房子，而是新中產(chǎn)家庭安全、便利、高效的課后服務(wù)綜合解決方案。

你若入住信達(dá)國(guó)子郡，買的也許不僅僅是一套房子，信達(dá)國(guó)子郡恰恰擊中了城市百姓的痛點(diǎn)，為這些群體而建：為下午3點(diǎn)無(wú)法從工作中抽身接送孩子的父母；為滿心熱忱，犧牲了自己的生活和樂(lè)趣，來(lái)到城市辛苦帶娃，卻苦于找不到教育和溝通方法的爺爺奶奶；為充滿探索興趣，卻被作業(yè)和ipad所桎梏的孩子們；為一邊花費(fèi)時(shí)間陪娃，一邊憂心個(gè)人發(fā)展的家長(zhǎng)們；為那些被跟風(fēng)施壓而一天天失去靈性的孩子們；為所有渴望成長(zhǎng)的“學(xué)習(xí)者”。從這個(gè)意義上說(shuō)，信達(dá)國(guó)子郡想要打造的是名副其實(shí)的學(xué)習(xí)型社區(qū)綜合體。

信達(dá)國(guó)子郡將要打造的學(xué)習(xí)型社區(qū)綜合體有著更加值得期待的愿景。隨著5G技術(shù)的發(fā)展，未來(lái)計(jì)劃會(huì)邀請(qǐng)全世界各地的名師作為師資，通過(guò)遠(yuǎn)程5G網(wǎng)絡(luò)授課，不出社區(qū)就可以享受到全球最優(yōu)質(zhì)的教育資源。

信達(dá)國(guó)子郡學(xué)習(xí)型社區(qū)綜合體周圍的優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育資源也同社區(qū)教育實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫銜接。數(shù)年前，北師大附小、附中的分校就已分布在社區(qū)周邊。現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育資源，正在打造的社區(qū)教育模式，以及未來(lái)的愿景規(guī)劃，構(gòu)成了最具吸引力、相得益彰的全方位教育的時(shí)間梯次。

教育始終是一個(gè)國(guó)家社會(huì)發(fā)展的根基，教育的公益性在各個(gè)國(guó)家都相同。教育之所以附帶有公益性質(zhì)，是因?yàn)榻逃a(chǎn)業(yè)特別是基礎(chǔ)教育投入大，見效慢，時(shí)間長(zhǎng)，回報(bào)低，“十年樹木，百年樹人”就是這個(gè)道理。國(guó)家、民族、家庭只有做好人的培育，才能得以更好地接續(xù)、繁衍、傳承。而今天，國(guó)子郡項(xiàng)目彰顯出信達(dá)地產(chǎn)作為國(guó)企的社會(huì)責(zé)任感和擔(dān)當(dāng)。第三教育空間將不僅僅體現(xiàn)的是作為國(guó)企的創(chuàng)新，也是帶頭轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)真正為培養(yǎng)人而服務(wù)。而且，在更深層意義上，信達(dá)國(guó)子郡項(xiàng)目賦能教育，特別是基礎(chǔ)教育，引領(lǐng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型到社會(huì)價(jià)值更大，具有公益性的項(xiàng)目上，社會(huì)責(zé)任感、大局意識(shí)滿滿，讓我們看到了信達(dá)地產(chǎn)的為民情懷，為教育公益事業(yè)默默貢獻(xiàn)的責(zé)任感與無(wú)怨無(wú)悔的擔(dān)當(dāng)。

信達(dá)地產(chǎn)想要開辟的這種引領(lǐng)房地產(chǎn)商業(yè)綜合體向?qū)W習(xí)教育型綜合體轉(zhuǎn)型的嘗試，或?qū)⒊蔀橹袊?guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一面旗幟，一個(gè)標(biāo)志性事件，給整個(gè)行業(yè)樹立了良心房企的企業(yè)形象。

這是信達(dá)地產(chǎn)在貫徹落實(shí)“房住不炒”精神方面具有創(chuàng)造性、創(chuàng)新性的具體行動(dòng)，體現(xiàn)的是不忘初心、砥礪前行的高尚情操。

基本面和消息面分析完了，2020年6月23日該票沒(méi)放量，沒(méi)高換手率，但后面是否啟動(dòng)，一旦啟動(dòng)，要不要跟進(jìn)，就看你的了。